不動産の3つの分割方法とメリット・デメリット 

相続財産に不動産があった場合、分割には苦労するという方が多くいらっしゃいます。

その理由は、不動産は価値が大きいことも多く、誰か1人が相続するとなれば、他の相続人との取り分において不公平になるケースが多いためです。

また、その不動産の行方についても、誰かが住むのか、売却するのか、とりあえず現状維持するのか等、揉めやすい理由の1つとなっています。

こういった場合は、不動産の3つの分割方法について検討し、どの方法が自分たちに合っているのか、各方法のメリット・デメリットを見ながら確認していきましょう。

というわけで今回は、不動産の3つの分割方法(換価分割・代償分割・現物分割)と、各メリット・デメリットについてです。

換価分割とは?

換価分割とは、対象の不動産を売却してしまい、その売却代金を相続人で分ける方法です。

たとえば、遠方に被相続人の保有する不動産があり、その売却価格が2000万円だったとします。

そして、この不動産は相続人である長男Aも長女Bも利用する予定もありません。

となれば、この不動産は売却してしまい、AとBそれぞれが1000万円ずつ得る、というのが換価分割です。

換価分割のメリット

換価分割の1番のメリットは、売却代金を法定相続分で分配することで、相続人の間で不平等なく分割できる点です。

そもそも不動産は、現金のように等分に割り切れるものではありません。

それゆえ、分割について揉めがちなのですが、換価分割であれば心配いりません。

さらにいえば、不動産が残らないため、賃貸に出す手間もなければ、劣化時のリフォームも気にせずにすみますし、固定資産税を負担する必要もありません。

不動産は管理や処分が非常に面倒という側面が強く、相続手続き時に売却してしまうこと自体、1つのメリットといっても過言ではありません。

換価分割のデメリット

換価分割のデメリットは、対象となる不動産が先祖代々大切にしてきた土地だったり、家族の思い出がたくさん詰まった家屋だったりした場合、換価分割をすることによって不動産がなくなってしまう点です。

さらには、不動産を売却しようと思えば、仲介業者に対する手数料や、譲渡所得税など、支払い負担が出てきます。

結果的に、売却代金の中から充当してしまえば持ち出しが必要になることはありませんが、遺産そのものの価値が目減りしてしまう点はデメリットと言えます。

代償分割とは?

代償分割とは、相続人の1人が不動産を取得し、他の相続人には代償金を支払うことで分割する方法です。

たとえば、相続人が長男A次男B長女Cだったとして、対象の不動産の価値が3000万円だったとします。

法定相続分でいえば、それぞれが3分の1ずつ相続することになります。

この場合、長男Aが先祖代々から伝わる不動産を相続することになった場合、長男Aは次男Bと長女Cに法定相続分である1000万円ずつを支払い、不動産を取得することになります。

代償分割のメリット

代償分割のメリットは、換価分割と同様、相続人の間で不平等な取り分にならない点です。

さらにいえば、代償金の支払いさえ終えれば、対象の不動産を単独で取得でき、その後の行方についても所有者の自由にできます。

不動産というのは、共有持ち分になっていると全員の同意がなければ売却も、大規模なリフォームもできません。

不動産を維持しながら、相続人同士でこういった煩雑なやり取りをしなくても、単独所有であれば自由にできるのはメリットの1つです。

代償分割のデメリット

代償分割のデメリットは、不動産の取得者に代償金の支払いが求められる点です。

特に、相続財産が不動産しかない場合、不動産取得者が自身の資産から持ち出して支払わねばなりません。

資力が求められるという点ではデメリットと言わざるを得ません。

一見すると、相続人全員が平等になる代償分割ですが、代償金の支払いができない場合は利用が難しくなっています。

現物分割とは?

現物分割とは、不動産を相続人の1人が現物のまま取得する方法です。

代償分割とは違い、法定相続分の支払いをすることはなく、その名のとおり、現物のまま取得するのが特徴です。

現物分割のメリット

現物分割のメリットは、面倒なことが一切ないという点です。

たとえば、相続人が長男A次男B三男Cだったとして、長男Aが対象不動産を取得するのであれば、これにて分割は終了です。

換価分割のような不動産の売却も、代償分割のような代償金の負担も一切ありません。

また、不動産が共有になるわけでもないため、取得したものが自由に処分することができます。

現物分割のデメリット

現物分割のデメリットは、不平等な相続になってしまうという点です。

特に不動産は遺産の中でも高額になることが多く、1人が相続するとなると公平な分配の実現は難しいです。

また、不動産が複数あったとしても、不動産それぞれに価値が異なるため、1人1筆ずつの現物分割であっても、公平な分配は叶いません。

この点は、まさに現物分割のデメリットと言えます。

共有という方法もあるが…

上記の分割方法のいずれも難しいという場合、いったんは不動産を共有するという方法もあります。

厳密にいえば、わざわざ遺産分割協議をしなくても相続が開始した時点で、被相続人所有の不動産は相続人全員の共有となっています。

ただ、登記簿上はそうなっていないというだけです。

いったんは不動産を共有にするということであれば、後のトラブル防止のためにも不動産の登記申請をしておくようにしましょう。

ただし、上記にて何度か触れていますが、不動産は共有状態だと相続人全員(共有者全員)の同意がなければ、売却などの手続きが一切取れません。

もし、共有の状態のまま、1人が亡くなってしまえば、そこでさらに相続が開始し、持ち分がどんどん細分化してしまうデメリットがあります。

こうした状況を回避するためにも、不動産の共有状態というのはあまりおすすめできません。

なるべく早い段階で、いずれかの分割方法に不動産を分割しましょう。

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